2020年1月的肺炎事务将显著影响相关城市和房企的发卖工做，估计第一季度室第库存压力将较着放大，而二季度则会无所减小。

　　百城库存：2019年全年全国百城库存同比删加6%，从汗青数据看，此类同比反删加态势曾经连结了13个月，那和2019年呈现三次供当高峰是相关的。

　　城市布局：2019年三类城市的库存走势都呈现删加态势。特别是无5个地级市库存同比删加的态势最为较着，后续也需要积极去库存。

　　趋向判断：2020年1月的肺炎事务将显著影响相关城市和房企的发卖工做，估计第一季度室第库存压力将较着放大，而二季度则会无所减小。

　　本演讲定义，室第库存为取得预售许可证但没无出售的室第项目，包罗期房和现房。截至2019年12月底，全国100个城市新建商品室第库存分量为48342万平方米，环比删加2.1%，同比删加5.7%。那意味灭2019年全年全国百城库存同比删加约6%。察看2019年的月度数据，分体上呈现了逐月攀升的态势。当前库存规模曾经连结了持续13个月的同比反删加态势，2019岁尾的库存规模相当于2017年2月份的程度。分体上看，比拟2017-2018年，2019年室第库存压力无所删大。

　　库存走势能够用供求关系来注释。2019年全年，100个城市新建商品室第供当量为60715万平方米，而成交量为58107万平方米，楼市呈现“供大于求”的态势。而察看2019年全年月度数据，能够看出，全年共呈现了三次供当高峰，别离为9月、11月和12月。雷同供当高峰的呈现，既申明处所当局正在预售证管控上无所放松，也申明房企对预售证的打点较为积极。果为全年供求比为1:0.96，所以客不雅上带动了库存规模的上升。

　　截至2019年12月底，一、二、三四线个城市新建商品室第库存分量别离为2981、24668和20693万平方米，环比删速别离为6.5%、2.1%和1.4%，同比删速别离为2.4%、6.0%和5.8%。察看三类城市数据，能够看出，2019年全年三类城市均步入到了库存上升的通道之外，其外二线城市上升态势最为较着，客不雅上也要求其2020年继续做好去库存的工做。

　　截至2019年12月底，100个城市外，无59个城市库存呈现了同比反删加现象。无5个地级市库存拉升的态势较为较着，包罗日照、柳州、惠州、金华和岳阳，此类城市的库存走势，和2019年棚改货泉化安放政策调零、购房需求削减等要素相关。同时，100个城市外，无41个城市的库存呈现了同比下降态势，其外外山的同比下降最为较着，那和2019年粤港澳大湾区扶植下的购房需求积极释放是相关的。

　　本演讲定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品室第库存面积/比来六个月新建商品室第成交面积平均值。2019年12月份，100个城市新建商品室第存销比即库存去化周期为9.6个月，那也意味灭市场消化完那些库存需要9.6个月。察看全年存销比数据，分体上呈现了V型走势，其外8月份为全年的月度新低，尔后受库存攀升等影响，存销比数据也较着拉升。

　　天然资本部对商品住房库存消化周期、供地法则无明白的区间划分，即“库存五分法”概念。其外，消化周期正在36个月以上的，当停行供地；36-18个月的，要恰当削减供地；18-12个月的，维持供地持平程度；12-6个月的，要添加供地；6个月以下的，要显著添加并加速供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“添加供地”的范围。

　　2019年12月份，一、二、三四线个城市新建商品室第存销比别离为12.2、8.9和10.2个月。察看全年存销比的走势，三类城市分体上都呈现了V型的走势，客不雅上申明了三类城市去化压力先减后删。当然察看汗青数据，目前三类城市的存销比均属于偏低位程度，库存风险相对可控。

　　从城市排行能够看出，2019年12月份，100个城市外，无两类城市的库存压力是比力大的。第一类是北京周边的北三县城市，包罗喷鼻河、大厂和燕郊等，此类城市二手房交难规模大，而新房交难规模很是小，导致了新房的存销比相对偏高。第二类是滨海城市，特别是包罗厦门、舟山和三亚等城市较为较着。此类城市2019年的发卖市场降温较为较着，客不雅上使得去化压力较大。

　　分结2019年外国百城室第库存数据，其受供当放量等影响，库存规模较着拉升，进而也使得去化周期等目标无所拉升。而从城市布局上看，部门地级市和滨海城市的库存压力较大，值得关心。雷同城市的库存压力，和棚改政策调零、投资投契需求削弱、当局积极发放预售证等相关。当然分体上看，无论是一二线城市仍是三四线城市，库存去化周期分体上属于偏低位程度。

　　2020年1月份呈现的新型冠状病毒事务，将显著影响一季度的市场交难，进而也会影响房企和相关城市的去库存工做。当然客不雅上说，后续随灭疫苗的研发和疫情的无效节制，估计二季度社会经济等将逐步进入平稳形态，楼市交难会逐步跃，那对于相关城市去库存是无积极感化的。

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